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排除房贷利息、税费等费用计算

2020-11-20 00:43

比如,在2010年中海金沙馨园限价房销售时,公示名单中摇珠号236号的周××和妻子联名申请购买限价房,从公示部分身份证号码可以看出,周××出生于1930年,已是80岁高龄,是中签申请人中年纪最大的一位,其联名申请人妻子霍女士是1935年出生,75岁。摇珠号更靠前的110号申请人麦××1931年出生,申请时79岁高龄,其妻子已经71岁了,是中签者中第二高龄申请者。432名中签者中,70岁以上的老人有6名,占比1.4%,已退休的夫妻联名申请者则有22对,占比为5.1%。

广州市目前在建限价房有上万套,但由于重点项目的拆迁安置房也在这批限价房范围中,因此能对外销售的限价房房源数量成了有灵活变动因素的不确定量。

无能力补偿100万的差价,又或者卖不出房子,可考虑政府回购限价房,条例“回购或购买的价格按照原销售价格结合成新(注:新旧程度)确定”;政府会以6000元/平方的价格来折旧,假设以5000元/平方回购,政府归还50万给业主,回收限价房。如果不算居住期间的免租金等受益,业主损失10万。

陈琳表示,如果实在是要进行外循环,就应该是规定购房时政府和购房者各自占的产权比,等到卖房时再按照产权比进行返还,这样会更合理。

事实上,在历次限价房销售中都曾出现过高龄申购夫妇,因此预计继承问题很快将会浮出水面。

中山大学政治与公共事务管理学院副教授朱亚鹏认为,限价房最好能明确公布一定时期内的建设量建设地点等,让符合条件的购房者能有个稳定的预期,而不是认为限价房可能只是个一次性或者是短期的供应,这样有需求的人就能更好地结合区位等因素理性地购买限价房,避免因担忧今后不再推出而先购买导致空置,甚至有因此变性为投资的行为。

广州大学房地产研究所所长陈琳也建议,政府最好能给出明晰的限价房套数、推出时间表和小区位置。如果在推出套数方面因重点项目拆迁安置房量无法确定,无法给出很详细的对外销售限价房量,那么是否可考虑给出区间范围值。此外,按周边房价一定比例确定限价房房源是合适的,但要按照推出时周边房价进行计算,否则的话会造成滞后。

陈琳认为,在制订政府建设的限价房管理办法时,一定要有清晰的准入退出机制。因为新一批限价房已经是保障房性质,因此最好是走保障房的内循环,限定只能卖给有资格购买保障房的人群。因为补缴地价后可以再转卖体系外人群,这样就导致房源最终变质了,又要源源不断花钱去建新房源来满足新需求。

建议3应给出限价房供应量和时间表

陈琳认为,政府要尽快明确限价房等的继承问题,可以参照香港和新加坡的做法。她个人建议,要么就是子女不符合限价房购买人群条件的,由政府进行回购;要么就是有资格继续住下去,不用补缴地价。据了解,早前香港的规定是,用于租赁的公屋子女不能进行继承,但用于买卖的居屋,如果子女是合理合法继承人,则不需要补缴地价,如果子女继承后进行售出或者转名的才需要补地价。但近年居屋重新启动后,政策曾酝酿过要改动居屋继承相关规定。

出售限价房,以同样的时间节点,以15000元/平方米出售限价房,100平方能卖150万。条款“5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。”说明需要向政府补交收益款,收益款计算同情况1,即(20000-6000)x100x0.7=980000,需要向政府交几乎100万,150万-100万=50万,限价房业主卖了限价房只能拿回50万,比当初购买限价房的60万净亏损10万。(如利用贷款购房,将亏损利息、税费等等约20万,总亏损30万)

华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长王幼松认为,保障房应该逐步减少有私人产权性的房子,将保障房与商品房的联系完全切断,而不是像目前限价房过一定年限后事实上可以简单转性,进入商品房市场。政府应多建公共租赁房这种政府产权的保障房,这既可以实现更有效的流动,也可防止牟利。

目前广州市经适房和限价房管理办法中,都没有对房产继承问题作出明确规定,这给购房者带来一系列的后顾之忧。专家们认为,在即将颁布的新限价房管理办法中,要明确继承的规定,既要使合法继承可以免除高额的补缴地价负担,也要堵住利用继承让老人家申购限价房的空子。

情况2:出售限价房,净亏10万

广州大学房地产研究所所长陈琳认为,限价房仍然有存在的必要,它应该与其他保障房产品组成完整的保障房体系。也有专家认为,如果限价房完全不建,由于经适房供应的对象范围非常窄,那么基本上就是开发商垄断了住房销售权,因此限价房仍然有存在必要。

按规定,限价房自办理房地产权属登记之日起5年之内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。

建议2子女符合条件的可直接继承

情况3:政府回购,业主损失10万

以100平方米房子为例

和同地段的商品房相比,商品房业主卖掉房子拿回200万,净赚100万。

业主算账

对于限价房高龄申购者,有市民猜测其购房目的更多是为了让子女居住。因为在广州市,如果是夫妻申购限价房可以优先,在房源比较抢手的情况,单身购房基本没戏。所以部分单身的子女,为了能买上限价房甚至可以挑选到好房源,可能让年迈的父母代为申请。如果能无条件地让子女继承限价房,可能也会造成不公平。

情况1:变成完全产权,须交160万

假设现在购买的限价房价格为6000元/平方米,周边隔壁商品房目前价格10000元/平方米。到若干年后,周边房价都涨到了20000元/平方米。而限价房由于条件限价可能卖得不如周边,就假设15000元/平方米吧。统一以100平方米的房子计算,同样以一次性付款缴纳房款,排除房贷利息、税费等费用计算,能够直观地算出限价房利弊。

而隔壁的商品房当初购买只是100万,并且坐拥升值后的200万房产,净赚100万。

根据条款里“按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”描述,用周边楼价20000元/平方米减去当初购买限价房的6000元/平方米乘以房屋面积数,再乘以70%,即(20000-6000)x100x0.7=980000。限价房业主需要补交几乎100万,加上之前花的60万,总共给了160万后,限价房才是完全产权。